1. Bu site çerez kullanmaktadır. Siteyi kullanmaya devam etmeniz halinde çerez kullanımı ile ilgili site koşullarını kabul etmiş sayılırsınız. Daha Fazlasını Öğren.
  2. Forum İllegal Uyarısı Forum kuralları gereği forumda video ve illagal paylaşım yapmak yasaktır.Program Arşivimizde ise kısıtlanmış sürüm yada dağıtımı serbest olan (trial - freeware) yazılımlar yayınlayınız..Aksi takdirde mesajlarınız silinecektir..

Kat mülkiyetinde yönetim planı

Konusu 'Karışık Bilgiler - Sohpet - Muhabbet' forumundadır ve uydudoktoru tarafından 9 Mayıs 2014 başlatılmıştır.

  1. uydudoktoru
    Offline

    uydudoktoru Aktif Üye Yönetici Yönetici

    Katılım:
    13 Haziran 2009
    Mesajlar:
    2.142
    Ödül Puanları:
    38
    I- KAVRAM OLARAK YÖNETİM PLANI

    Kanuna göre, yönetim planı, ana taşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları ve bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme hükmündeki bir belgedir( Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) m. 28/1). Yönetim planının sözleşme hükmünde bir belge olduğu kanunda açıkça belirtilmiştir. Yönetim planı bir sözleşme değildir. Çünkü sözleşme birden fazla kişi gerektiren hukuki bir işlemdir. Bir binanın tümüne sahip olan bir kişi de taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulmasını talep edebilirler. Bu halde yönetim planı sadece bu kişi tarafından imza edilecektir. Yönetim planı imzalayan kat malikleri için sözleşmedir ama cüz‟i halefler bakımından sözleşme hükmündedir. Çünkü onlar aslında imza etmedikleri ve taraf olmadıkları bir sözleşme ile kanun hükmü gereğince bağlıdırlar. Burada sözleşmenin üçüncü kişilere karşı da etkili olabildiği istisnai hallerden biri söz konusudur.
    Yönetim planı ile kat mülkiyeti tesis edilirken tapu memurunca düzenlenen kat mülkiyeti kuruluş sözleşmesi (KMK M.2/e) farklı işlemlerdir. Yönetim planının tapu memurunca res‟en düzenlenmesi zorunlu değildir ve sonradan kat malikleri kurulunca değiştirilebilir. Halbuki kat mülkiyeti tesis edilirken yapılan sözleşmenin tapu memurunca res‟en düzenlenmesi gerekir ve bu sözleşmenin sonradan değiştirilmesi de mümkün değildir. 2

    II- YÖNETİM PLANININ MUHTEVASI


    KMK m.28/1 yönetim planının içeriğini anlatmıştır. Burada yönetime ait diğer hususlardan ne anlamak gerekmektedir. Bu konuda birçok örnek verilmektedir. Mesela, bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkının ne şekilde kullanılacağını ayrıntılı bir biçimde belirterek bu hakkın bazı yönlerden sınırlarının tayini, bağımsız bölümlerin kiralanmasında uyulması gereken bazı kurallar, bağımsız bölümlerin bakım ve kullanımına ilişkin kurallar (belirli yasaklamalar, hayvan beslemeye ilişkin düzenlemeler, mesleki faaliyetlerin ne dereceye kadar yapılabileceği, kat maliklerinin oluşturduğu birliğin bu hususlardaki kontrol yetkisi, bağoımsız bölüm maliklerinin sorumluluğu gibi ), ortak yerlerin özenle kullanım ve bakımına ilişkin kurallar ve bu hususla ilgili bazı yasaklamalar, taşınmaza ait ayrıntılı iç yönetmelik, binaya ilişkin lüzumlu tedbirlerle ilgili düzenlemeler ve meydana gelen zararları bildirme yükümü, genel giderlere katlanmaya ilişkin paylaştırma kuralları, kat malikleri kurulu ile ilgili bir takım düzenlemeler ve kat malikleri ile ilgili bazı yaptırımlar bunlar arasındadır.

    Kat Mülkiyeti Kanununun emredici hükümleri saklı kalmak üzere kat malikleri yönetimle ilgili konuları yönetim planında diledikleri gibi düzenleyebilirler.4 Yönetime ilişkin hükümler dışında kalan konular yönetim planında yer alamaz. Örneğin herhangi bir kat malikine bir ayni hak bahşedemez. Ana taşınmazın mimari projesine aykırı olarak ortak yerlerde inşaat yapma ve özel temellük hakkı tanıyamaz. Taşınmazın ortak kullanıma tahsis edilmiş yerlerinin, kapıcı dairesi, kömürlük, çamaşırhane gibi, belli kat maliklerince kullanılmasına izin verilemez. 5
    Yönetim planının muhtevası kanuna uygun olmalıdır.6 Kanunun emredici hükümlerine aykırı olan yönetim planı hükümleri geçersizdir.7 8Yönetim planındaki hükümler emredici kurallara aykırı olamayacağı gibi, bu hükümlerin ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı olması veya imkânsız bir konuya ilişkin bulunması da geçersizlik sebebidir 8 Yönetim planı KMK.nun emredici hükümlerine aykırı olamaz. Bu hususta açılmıĢ olan davada yargıç incelemeyi kendisi yapar. BilirkiĢiye inceleme yaptırılması doğru değildir. (Hukuk Genel Kurulu 16.10.1972 E.1972/187 1982/383)

    Kanun koyucunun özel bir önem atfederek düzen kenlediği Kat Mülkiyeti Kanununun 24. maddesinin 2. ve 3. fıkralarının yasanın amir hükmü olduğu kabul edilerek bunun hilafına olan yönetim planı hükmüne itibar edilmemelidir. (Yargıtay 18. H.D. 05.04.1999, E.1999/2494 K.1999/4104)

    Yönetim planının kapsamı bu sayılanlarla sınırlı olmadığı gibi bu sayılanların hepsini içermek zorunda değildir; her ana yapıya göre farklı içerikte olabilir. Ama BK. M.19 ve 20 ve KMK m.20‟den anlaşılacağı gibi emredici hukuk kurallarına aykırı olamaz.
    Yönetim planı onanmış projeye aykırı olamaz.

    Yönetim planı, KMK m 28/1 madde ve fıkrasında belirtilen kapsamlar dışında kayıtlar içerdiğinde, bunlar sadece ima sahiplerini bağlayan ve her halde cüz‟i haleflere etkisi olmayan bir sözleşmenin hükümleri mahiyetinde kalır.14 15Yönetim planında yer almakla birlikte yönetim işleri ile ilgisi olmayan kayıtların dahi imza sahiplerini bağlayabilmesi, bunların emredici hukuk kurallarına ve şekil şartlarına aykırı bulunmamasına bağlıdır.16

    Kat maliklerinin mülkiyet haklarıyla ilgili düzenlemeler yönetim planında yapılamaz. 17Mülkiyeti ilgilendiren bir husus düzenlenmiş ise bu takdirde o hüküm geçersiz olur ve yönetim planı geri kalan hükümleri ile geçerli olur. Burada BK m. 20/2‟nin ikinci cümlesi hükmü uygulanamaz. Çünkü kat malikleri kat irtifakını veya kat mülkiyetini kurarken, kanundan dolayı yönetim planı yapma mecburiyetleri vardır.

    Kat mülkiyeti kuruluktan sonra, yönetim planında mevcut bir hükmün emredici hukuk kurallarına aykırı olması durumunda, kat maliklerinden bazıları “bu hükümler

    Anataşınmaz malın plan ve projesine aykırı veya onu bozacak ve değiştirecek biçimde bir tesis yapılmasına dair yönetim planına hükümler konulamaz. Böyle bir hüküm konulmussa, sonuç doğurmaz. (Yargıtay 5. H.D. 22.02.1982 E.1982/1186 K.1982/1458)

    Yönetim planının, yasada öngörülen hususlar dışında kalan hükümleri içermesi halinde, bu hükümler sonradan malik olanları bağlamaz. Kat maliklerini bağlamayan bu hükümlerin geçerli olduğu kabul edilemez. O halde, mahkemece yapılacak iş, öncelikle iptali istenen maddelerin genel yasa hükümlerine ve öncelikle Kat Mülkiyeti Kanunun amir hükümlerine aykırı olup olmadığını incelemek, hangi yönlerinin Kanuna uygun, hangilerinin kanuna aykırı olduğunu belirlemek iken, bu maddelerde öngörülen hususların projeye bağlanıp gerekli tadilatın yapıldığı gerekçesi ile, bu tadilatın yapıldığı gerekçesi ile, bu tadilatın dayanağı proje değiĢikliklerinin düzenlendikleri tarihlerde tüm kat maliklerinin onayını içerip içermedikleri araştırılmadan karar verilmiĢ olması doğru görğlmemiĢtir. (Yargıtay 18. H.D. 01.05.1997 E.1997/3003 K.1997/4118)

    "Yönetim planında mülkiyet hakkı doğurucu nitelikte maddeler konulamaz. (Yargıtay 5. H.D. 01.11.1986 E.1986/15352 K.1986/15314) Yönetim planına mülkiyet haklarında değişmeyi öngören üst hakkı veya irtifak hakkı sözleşmesi vaadi benzer hükümlerin konulması yasaya aykırıdır. (Yargıtay 5. H.D. 11.11.1985 E. 1985/11961 K.1985/12254)"

    olmasaydı yönetim planı etmeyecektik” derlerse bu durumda yönetim planının tamamını hükümsüz saymak isabetli olmayacaktır. Onun yerine yönetim planının sadece kanuna aykırı kısımlarını geçersiz saymak daha doğru olacaktır. Çünkü yönetim planının tamamının geçersiz sayılması halinde kat malikleri kurulunun yeni bir yönetim planı yapmaları gerekecektir.
    Yönetim planı sadece ait olduğu taşınmazın özellikleri dikkate alınarak hazırlanmalıdır.

    Ayrıca belirtmek gerekir ki; hemen hemen her yönetim planında ortak yerlerin kullanılması ve genel giderlere katılma gibi önemli konularda düzenlemeler rastlanılması olağandır.
    Kat mülkiyeti kanunu ile verilen bir hakkın yönetim planı ile genişletilmesinde bir engel yoktur. Örneğin KMK m.29/2 hükmü gereğince; önemli bir sebebin çıkması halinde kat maliklerinden üçte biri kat malikleri kurulunun her zaman toplantıya çağırabilecektir. Bu hüküm emredici niteliktedir, ancak yönetim planında bu oranın dörtte bire çıkarılabileceği söylenebilir, fakat üçte biri oranının yükseltilemeyeceği söylenemez. 20 Kanun tarafından verilmiş bir hakkın daraltılması pek tabiî ki kanuna aykırı olacaktır. Vermiş bulunduğumuz örnekte de yönetim planı ile kanunun emredici hükümlerine aykırı bir düzenleme getirilmemiş, sadece maliklere kanun ile tanınmış olan bir hak genişletilmiştir.

    Yönetim planı esaslı muhteva unsurları olarak neleri sayabiliriz?

    Mesela yöneticinin alacağı ücret yönetim planının esaslı muhteva unsurlarından biri değildir. Çünkü KMK m. 40/3‟e göre ; “Yönetici yönetim planında veya kendisi ile yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilecektir.” Demek ki yöneticinin alacağı ücretin yönetim planında belirtilmemiş olması halinde dahi, ücret başka bir sözleşme ile tayin
    edilebileceği gibi, ücretin daha önce belirtilmemiş olması durumunda ise yönetici kat maliklerinden uygun bir ücret talep edebilecektir. Bu hükümden de anlaşılabileceği gibi; yöneticinin alacağı ücretin yönetim planında belirtilmiş olması zorunlu değildir.
    KMK m. 41 ise yönetimin denetlenmesini düzenlemiştir. Burada ise herhangi bir ücretten bahsedilmemiştir. Demek ki; kanun denetçiye ücret verme zorunluluğu getirmemiştir.

    KMK m. 27‟ye göre; “Ana gayrimenkul, kat maliklerince yönetilir ve yönetim tarzı kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla bu kurul tarafından kararlaştırılır.” Bu hükümden de anlaşılacağı gibi; ana taşınmazın yönetim tarzı kat malikleri kurulunca kararlaştırılır. Ancak burada net olarak yönetim planında karalaştırılmamış olsa dahi tarzında net bir ifadeye yer verilmemiştir. O yüzden yönetim tarzını yönetim planının esaslı unsurlarından saymak gerekir. Ayrıca belirtmek gerekir ki; yönetim tarzı esasında kanun ile belirtilmiştir, bu tarz birlikte yönetim dir. Bunun yerine başka bir yönetim tarzı (örneğin, kararları bir kişinin vereceği ve herkesin buna uymak zorunda olacağı) öngörülemez.

    Aynı şekilde ana gayrimenkulün kullanma maksat ve şekli ile ilgili olarak kanunda başkaca bir şekilde hüküm bulunmadığı içindir ki; bunu da yönetin planının esaslı unsurları içerisinde saymak gerekir. Ayrıca belirtmek gerekir ki; kullanma maksat ve şeklinden ise ortak yerler hakkındaki idari düzenlemeler anlatılmış olabilir.
    Eğer bu iki unsurdan biri yönetim planının içeriğinde bulunmuyorsa, bu takdirde yönetim planının tamamını geçersiz saymak gerekecektir. Çünkü bu unsurlardan en az birinin bulunmaması halinde yönetim planını oluşturacak yeterli unsurlar olmayacaktır.
    BK m. 20‟ ye göre bir sözleşmenin esaslı muhteva unsurlarından bir veya birkaçı geçersiz saymak gerekir. Ancak butlan sebebi sözleşmenin yalnız bir bölümünü batıl kılıyor, buna karşılık diğer bölümleri geçerliliğini koruyorsa, kısmi butlan söz konusu olur. Batıl bir sözleşme, başlangıçtan itibaren geçersiz hukuki işlem olup hiçbir zaman geçerlilik kazanamayacağı gibi, hiçbir hukuki sonuç da doğurmaz. Butlan, geçersizlik sonuçlarını kendiliğinden doğurduğu için, bir sözleşmenin butlanını dava etmeye gerek yoktur. Ancak ilgili taraf isterse, batıl bir sözleşmenin butlanının tespitini dava edebilir. Esaslı muhteva unsurlarını içermeyen bir yönetim planı da kendiliğinden hükümsüzdür, ayrıca hakimin iptal kararına gerek yoktur. Her ne kadar bazı Yargıtay kararlarında iptalden söz ediliyor olsa da burada hakim kararı sadece hükümsüzlüğü tespit etmektedir.

    Ana gayrimenkulün yönetiminde ortaya çıkacak uyuşmazlıklarda, yönetim planında hüküm bulunmaması halinde; uyuşmazlığın çözümü için öncelikle kat mülkiyeti kanunu hükümlerine gidilecek, orada da hüküm bulunmaması halinde genel hükümlere gidilecektir. Bu hükümden de anlaşılacağı üzere yönetimle ilgili sorunların çözümü için öncelikle yönetim planındaki hükümlerin uygulanacağıdır.

    Yönetim planı ile KMK da düzenlenmemiş olan iç yönetmelik kavramını birbirinden ayırmak gerekir. Yönetim planı, yönetmeliğe nazaran daha önemli hususlar içermektedir. Yönetmelik ise günlük iş niteliğindeki daha basit yönetim hususları ile ilgilidir. Yönetmelik, kat malikleri kurulu tarafından hazırlanabileceği gibi yönetici tarafından da hazırlanabilir. Yönetmelik kanuna, yönetim planına ve kat malikleri kurulu kararlarına aykırı olmamalıdır. Ayrıca yönetim planında olduğu gibi yönetmelik ile de kanun tarafından kat maliklerine verilmiş olan hakların ellerinden alınması veya sınırlandırılması söz konusu olamaz. Yönetmeliğin muhtevasına birkaç örnek vermek gerekirse, istirahat saatleri, aydınlatma düzeni, temizlik, binanın emniyeti, genel giriş kapısının kapanışı, çamaşır yıkama yerine ilişkin düzen ve asansörün kullanılması gibi konulara ait kuralları gösterebiliriz.

    Yönetim planı hükümlerinin, yasanın emredici kurallarına açıkça aykırı olmadıkça, mahkemece iptal edilmedikçe ya da kat malikleri kurulunca değiĢtirilmedikçe, kat malikleri arasında çıkabilecek uyuĢmazlıkların çözümlenmesinde öncelikle uygulanması esastır. (Yargıtay 18. H.D. 6.3.2003 E.2003/89 K.2003/1580) PULAK T. Murat Kat Mülkiyeti Kanunu 2008 s. 343 (Yönetim planında, kural bulunmayan durumlarda, anataĢınmazın yönetiminden doğacak anlaĢmazlıklar yasa ve genel hükümlere göre karara bağlanır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 22.09.1993 E.1993/18-417 K.1993/514)

    III-YÖNETİM PLANININ YAPILIŞI

    Bir arsa veya bina üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılan veya yapılacak olan
    bağımsız bölümler üzerinde arsa payına bağlı olarak malikin veya ortak malikleri tarafından tapu idaresine başvurularak, kanunda gösterilen şartlara uygun olarak kat irtifakı kurulabilir. Kat irtifakının kurulması için tapu idaresine yönetim planı ibrazı zorunludur. Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi halinde, eğer kat irtifakı kurulurken yönetim planı ibraz edilmişse tapu idaresine, yeniden yönetim planı ibraz etmeye gerek yoktur. Yönetim planı, kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken taşınmazın o anki tüm maliklerinin serbest iradeleri ile yapılır. Eğer ki; taşınmazın sahibi tek bir kişi ise bu kişi tek başına da yönetim planı yapabilecektir.

    Kanunda yönetim planının kat maliklerinin oybirliği ile düzenlenip, imza altına alınması gerektiğine dair bir ibareye yer verilmemiştir. Ancak yönetim planının oybirliği ile düzenlemesi gerektiği açıktır. Çünkü; K.MK. m.28 de; „„malik veya malikler tarafından imzalanmış yönetim planı‟‟ diyerek, yönetim planının tüm malikler tarafından imzalanması gerektiğini belirtmiştir, buradan da yönetim planının oybirliği ile düzenlenmesi gerektiği anlaşılmaktadır. Yönetim planı, -düzenlendiği günde- kat maliki olanlardan salt biri tarafından bile imza edilmemiş ise, bu eksiklik nedeniyle geçerlilik ve yürürlük kazanmaz.

    Yönetim planını yapma ve imzalama yetkisi mülkiyet hakkı sahibine sahiptir. Yönetim planının vekil aracılığı ile yapılabilmesine sakınca yoktur. Burada vekil bir avukat olabileceği gibi, diğer maliklerden biri veya üçüncü bir kişi de olabilir. Tek bir vekilin tüm malikleri temsil etmesinde bir sakınca bulunmamaktadır. Eğer ki; yönetim planı vekil aracılığı ile yapılmışsa bu takdir de yönetim planı tapuya ibraz edilirken, vekalet belgesinin de ibraz edilmesi mecburidir.
    Arsa payı üzerinde birden fazla kişi iştirak halinde ya da müşterek mülkiyet şeklinde malikse, maliklerin hepsi yönetim planını yapma ve imzalama yetkisine sahiptir. Ortak malikleri, vekalet verecekleri içlerinden birisi de temsil edebilir.
    Arsa payının üzerinde intifa hakkı bulunması durumunda, yönetim planını imzalama yetkisi yine mülkiyet hakkı sahibine aittir. İntifa hakkı sahibi, yönetim planı yapma ve imzalama yetkisine sahip değildir. Arsa payının üzerinde haciz, ipotek, kira şerhi, irtifak, sükna gibi hak ve şerhler bulunsa dahi, yönetim planını yapma ve imzalama yetkisi yine mülkiyet hakkı sahibine aitti. Üst hakkına konu bir taşınmaz üzerinde kat mülkiyeti kurulması durumunda ise, yönetim planı yapma ve imzalama yetkisi yine üst hakkı malikine aittir.
    Yönetim planı, kat mülkiyeti belgeleri arasında saklanır ve yönetim planının tarihi de tapuda beyanlar hanesine şerh edilir.

    Kat mülkiyetinin kurulması aşamasında, bazı kat malikleri yönetim planını imzalamaktan kaçınırsa, bu durumda ne yapılabilir? Bu konuda kanun, herhangi bir hüküm getirmemiştir. Hâkimin müdahalesinden bahseden KMK m. 33, kat malikleri kurulunda verilen karara razı olmayan yahut kat maliklerinden (veya bağımsız bölümlerden devamlı olarak faydalananlardan) birinin borç ve yükümlerini yerine getirmemesinden zarar gören kat maliklerinin haklarını korumaktadır. Bu hüküm; kat mülkiyetinin kuruluş aşamasından önceki ihtilaflara bir çözüm getirmemektedir. 33
    Kat maliklerinin yönetim planını imzadan kaçınmaları çeşitli sebeplere dayanabilir. Kat mülkiyetine çevrilecek ana gayrimenkulün müşterek maliklerinden biri, yönetim planında mevcut birkaç hükmü, kanuna aykırı olmamasına rağmen, kendi menfaatleri açısından sakıncalı bulmuş olabilir. İmzadan kaçınan malik, yönetim planındaki hükümlere, kanunun emredici hükümlerine veya ahlaka veya kişilik haklarına aykırı görmüş olabilir.

    Bu halde iki çözüm getirilebilir.
    İlk çözüm; yönetim planını imzalamaktan kaçınan malik aleyhine paylaştırma davası açmaktır. 34 Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin kat maliklerinden bazılarının yönetim planını imzalamamaları halinde, kanunun 33. maddesi uyarınca hakime başvurularak yönetim planının imza etmiş sayılmalarına karar verileceğine dair eski kararları bulunmamaktadır.35 36 Ancak doktrindeki bazı yazarlara göre; yönetim planı sözleşme hükmünde bir belge olması nedeniyle, sadece bu sözleşmeye taraf kişilerce hazırlanıp imzalanması asıldır. Bu nedenle, yasayla kendisine özel yetki verilmiş haller saklı kalmak kaydıyla, hakim yönetim planı imzalamaktan kaçınan malikin iradesi yerine geçerek bu belgeyi imzalamış sayılmasına karar veremez. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi‟nin son ve yerleşmiş görüşü de bu yöndedir.

    İkinci çözüm ise; KMK m. 51/3‟ün bu olaya kıyasen uygulanması ve dolayısı ile KMK m.33‟e göre hakimin müdahalesinin istenmesidir.39 Bu ikinci çözüm yolu daha isabetli olacaktır. Çünkü; burada yönetim planının imzalanmamış olması nedeniyle bir dava açılacağından ilk çözüm yoluna nazaran daha az külfetli olacak ve usul ekonomisi bakımından da tercihe değer bulunacaktır.40
    Eğer, imzadan kaçınmak haklı bir nedene dayanmıyorsa, KMK m. 33‟e göre kendisine başvurulan hakim (ana taşınmazın bulunduğu yerin sulh mahkemesi) imzadan kaçınan tarafa verdiği süre içerisinde, imza etmesi için ihtarda bulunacak, bu ihtara rağmen imza edilmez ise bu durumda hakim, yönetim planının imzalanmış sayılmasına karar verecektir.
    Mahkeme kararında yönetim planının imza edilmesi için belirli bir süre tayin edilmesi, aksi halde imza edilmiş sayılmasına karar verilmesi gerekir. (Yargıtay 5. H.D. 25.04.1983 E.1983/4255 K.1883/4220)
    KMK göre hazırlanan Yönetim planı, kat maliklerinden birinin haklı bir sebebe dayanmaksızın imzadan kaçınması ve mahkemece belirtilen sürede de emri yerine getirmesi halinde, hükmen imzalanmış sayılır. (Yargıtay 5. H.D. 29.03.1968 E.1968/1033 K.1968/2061)
    Paydaşlardan biri imzadan kaçınırsa sulh hakimi tayin edeceği süre içinde yönetmeliğin imzalanmasına, aksi takdirde imza edilmiş sayılmasına karar verir. (Yargıtay 5. H.D. 21.10.1968 E.1968/5295 K.1968/5656)


    Davada, anataşınmazın yönetim planının 6. maddesi değiştirilmesi istenilmiştir. Kat Mülkiyeti Yasası’nın 28. maddesine göre yönetim planı, anataşınmazın yönetim tarzını, kullanma maksat ve Ģeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ilişkin diğer hususları düzenleyen ve tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planının değiĢtirilmesi, ancak tüm maliklerinin beşte dördünün oyu ile olanaklıdır. Mahkemece yönetim planının dava konusu edilen maddesinin iptal edilebilmesi için de bunun yasanın buyurucu hükümlerine aykırılık oluşturur nitelikte olması gerekir. Somut olayda değiştirilmesi istenilen yönetim planının 6. maddesi hükmü niteliği itibariyle yasanın buyurucu hükümlerine aykırı olmadığı cihetle bu maddenin değiştirilebilmesi için yukarıda sözü edilen yasa maddesi uyarınca kat maliklerinin toplanıp beĢde dördünün oyu ile karara bağlanması gerekir. Hakim kat maliklerinin iradesi yerine geçip böyle bir değiĢikliğe karar veremez. Tüm bu hususlar göz önünde tutularak davanın reddine karar verilmesi gerekirken mahkemece, istemin kabulü ile yönetim planının 6. maddesinin yazılı olduğu şekilde değiştirilmesine hükmedilmiş olması doğru görülmemiĢtir. (Yargıtay 18. H.D. 19.07.2005 E.2005/5235 K. 2005/7657)

    İmzadan kaçınmak haklı bir nedene dayanıyor ise, bu durumda hakim aykırılığı düzelttikten sonra imzalanması için ihtarı yapacaktır. Yargıtay bazı kararlarında bu görüşü benimsemiş olmasına rağmen, bazı kararlarında ise ara karar ile aykırılığın düzeltilmesini davacılardan istemesi gerektiğini belirtmiştir.

    Ancak bu halde kanun, hakime yönetim planında değişiklik yapma yetkisi tanıdığından düzeltmeyi doğrudan hakimin yapmasında hukuki bir engel yoktur.

    Kat mülkiyetinin kurulmasının hukuki sebebi, bir sözleşme ya da bir mahkeme kararı olabilir. Kat mülkiyeti kurulmasına elverişli ve üzerinde paylı mülkiyet bulunan bir taşınmazın paylaştırılması halinde, maliklerden biri istemde bulunursa hakim, paylaştırmayı paylı mülkiyeti kat mülkiyetine dönüştürmek suretiyle yapar, yani paydaşlardan her birine payı oranında bir bağımsız bölüm tahsis eder (KMK m. 10/5).

    Ortaklığın giderilmesi davasında, hakim ana taşınmazın kat mülkiyetine çevrilebilmesi için, diğer şartların gerçekleşmesinin yanında, KMK m. 12‟deki belgelerin bulunmasını arayacaktır. Bu belgeler arasında, yönetim planı da bulunmaktadır. Ancak bazı malikler, yönetim planını imzalamaktan kaçınabilirler. Bu durumda iki çözüm yolu ortaya çıkacaktır. İlk çözüm yolu; paydaşlar imzadan kaçınan paydaş hakkında sulh hukuk mahkemesine başvurarak, madde 33‟e göre hakimin müdahalesini talep edebileceklerdir. İkinci çözüm yolu ise, ortaklığın giderilmesi davasına bakan mahkemenin hakiminin, yönetim planını düzenlemesidir. İkinci çözüm yolunu benimsemek daha isabetli olacaktır. Yönetim planını imzalamaktan kaçınan paydaş aleyhine, ikinci bir dava açmaya gerek yoktur. Zaten kanun, hakime bu yetkiyi vermiştir. Burada yine hakim, paydaşa imza etmesi için belli bir süre verecek, paydaşın imzadan kaçınmaya devam etmesi halinde ise, yönetim planı imzalanmış sayacaktır. Yönetim planının kanuna aykırılığı durumunda ise, yine hakim bu aykırılığı giderdikten sonra paydaşa bir süre verecek, buna rağmen paydaşın imzadan kaçınması durumunda ise yine yönetim planını imzalanmış sayacaktır.Her nasılsa tapu idaresine yönetim planı ibraz edilmeden kat mülkiyeti kurulmuş ise, bu durumda yönetim planı daha sonradan imzalanacak ve tapu idaresine sunulacaktır. Yönetim planında tüm maliklerinin imzası aranacaktır. Bazı maliklerin imzadan kaçınması halinde, hakimin müdahalesi istenecektir.

    KMK m. 33‟ e göre hakim müdahalesini ve bu yolla yönetim planının yapılmasını sağlamak için mutlaka maliklerden birinin mahkemeye başvurması gerekmektedir. Çünkü kanun, kat mülkiyeti ile ilgili anlaşmazlıklarda hakime res‟en müdahale yetkisi tanımamıştır.
    Yönetim planı ibraz edilmeden kat mülkiyeti kurulmuş ve maliklerden hiçbiri yönetim planı yapmaya da yanaşmıyorlarsa bu durumda ne olacağı kanunda düzenlenmemiştir. Yönetim planı olmaması sebebi ile kat mülkiyetinin kurulması işlemlerinin tamamını hükümsüz saymak isabetli olmaz. Bu durumda, işlemleri yapan tapu memurları kendi mevzuatları çerçevesinde sorumlu olacaklardır. Yönetim planının eksikliğinden dolayı, kat mülkiyetinin kurulması işlemlerini hükümsüz saymak doğru olmaz.

    Kat malikleri, hiçbir şekilde yönetim planı yapmaya zorlanamazlar. KMK‟ nın 9. ve 28. maddeleri uyarınca, yönetim planında veya kat mülkiyeti kanununda hüküm
    44 Kat Mülkiyetine konu olmaya elveriĢli bir taĢınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında, ortak maliklerden birinin yargılamanın herhangi bir aĢamasında paylaĢmanın kat mülkiyeti kurulması yoluyla yapılmasını istemesi durumunda, hakim, taĢınmaz mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleĢtirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı özgülenmesine karar vermeli, kat mülkiyetine geçiĢ Ģartlarının gerçekleĢmemesi halinde ise ortaklığın satıĢ yolu ile giderilmesine karar vermelidir. Somut olayda da mahkemece öncelikle davaya konu taĢınmaz üzerindeki yapıdaki projeye aykırı değiĢikliklerin giderilip yapının projesine uygun iki bağımsız bölümlü hale getirilmesi ayrıca Kat Mülkiyeti Yasası’nın 12’inci maddesinde sayılan diğer belgelerin tamamlattırılması için kat mülkiyetine geçiĢ suretiyle ortaklığın giderilmesini isteyen davalı tarafa yetki ve yeterli süre verilmesi, bu hususlar eksiksiz yerine getirildiği takdirde de; dava konusu taşınmaz üzerindeki yapıda her bir bağımsız bölümün varsa fiili taksime göre, taksim yoksa çekilecek kura ile her bir paydaşa birer bağımsız bölüm özgülendikten sonra bedel farkı nedeni ile ödenecek ivaz da belirlenmek suretiyle payların denkleĢtirilmesi, fotoğraf, malikleri gösteren liste ve yönetim planı gibi belgeleri paydaĢların (tanınan süreye rağmen) imzalamaktan kaçınması halinde bunların imzalanmış sayılması suretiyle tahkikatın ikmal edilmesinden sonra kat mülkiyetine geçiş yoluyla ortaklığın giderilmesine; belirtilen koşulların oluşmaması halinde ancak, satışa karar verilmesi gerekir. ( Yargıtay 18. H.D. 29.03.2004 E.2004/1553 K.2004/2419) (Yargıtay 18. H.D. 22.12.2003 E.2003/9489 K.2003/10307 ve Yargıtay 18. H.D. 07.11.2002 E.2002/9502 K.2002/10902 sayılı kararları da aynı görüştedir.)

    Yönetim planı imzalamayan kat malikinin imzalamış sayılmasına mahkemece karar verilemez. Ancak 10. maddenin son fıkrasına göre açılan izale-i şuyu davalarında hakim, imzalanmış belgenin 12. maddeye göre geçerliliği emredebilir. (Yargıtay 18. H.D. 23.02.1993 E.1992/13933 K.1993/2177
    bulunmayan hallerde anlaşmazlıkların çözümü için genel hükümlere başvurulacaktır. KMK 32/5 madde ve fıkrası uyarınca ise, karar defterinde aynı hususa dair daha önce verilmiş bir karar varsa o karara göre anlaşmazlık çözümlenecektir. Fakat, bu şekilde sorunun gerçek anlamda çözümlenmesi mümkün olmayacaktır. Bu nedenle soruna çözüm olarak; ya yönetim planı yapmayı zorunlu kılmak ya da bu gibi problemler düşünülerek taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hakimini, gerektiğinde, res‟en müdahale edebilmek yetkisiyle donatılmış bulundurmaktır.
     
  2. uydudoktoru
    Offline

    uydudoktoru Aktif Üye Yönetici Yönetici

    Katılım:
    13 Haziran 2009
    Mesajlar:
    2.142
    Ödül Puanları:
    38
    IV- YÖNETİM PLANININ UYGULANMAMASI VE SONUÇLARI

    Kat malikleri kurulu yönetim planına uymamaları durumunda bunun yaptırımı ne olur? Bu halde, yönetim planına aykırı olan kurul kararı iptal edilir. 46 Ayrıca, bu kurul kararı kat maliklerine zarar vermiş ise, bu durumda zarar gören kat maliki tazminat talep edebilir. Karara olumlu oy vermiş bulunan kat malikleri bakımından tazminat sorumluluğu doğmaktadır.

    V- YÖNETİM PLANINDAN ÖRNEK EDİNEBİLME HAKKI

    Medeni Kanun (MK) m. 1020‟ye göre; tapu sicili herkese açıktır. İlgili olan herkes, faydasının da varlığı halinde tapu sicilini inceleme ve bunlar hakkında bilgi edinme hakkına sahiptir. Söz konusu faydanın muhtemel oluşu veya bunun ileride meydana gelmesi ihtimalinin bulunması da yeterlidir.
    İlgililer, tapu sicilinin aleniyet prensibinden dolayı, tapu sicil müdürlüğünde yönetim planını inceleyebilecekleri gibi, örnek de alabilirler.
    Yönetim planının ilgilileri kimlerdir? Öncelikle kat malikleridir. Kat malikleri bizzat kendilerinin müracaat etmeleri halinde veya herhangi bir kimseyi bu hususta verecekleri vekaletname ile yetkili kılma durumunda yönetim planını inceleyebilirler ve örnek alabilirler.

    Bağımsız bölümü satın almak isteyen kimseler ise ancak kat maliki ile birlikte tapu sicil müdürlüğüne müracaat etmeleri halinde yönetim planını inceleyebileceklerdir.
    Ana taşınmazın yönetici ve denetçisi olan kimseler de yönetim planını inceleyebilir ve örnek alabilirler.
    Avukatlar ise, vekaletname ibraz etmeden yönetim planını inceleyebilirler ancak, örnek almak istemeleri durumunda vekaletname ibraz etmek zorundadırlar.

    VI- YÖNETİM PLANININ DEĞİŞTİRİLMESİ

    Yönetim planında bulunan hükümlerin kanuna veya ahlaka veya kişilik haklarına aykırı olması durumunda, bu hükümler geçersiz olacaktır. Hükümlerin geçersiz olması durumunda, hükümler kendiliğinden ortadan kalkmaz. Tapuya tescil edilmiş olan yönetim planının hükümleri, değiştirilmedikçe veya iptal edilmedikçe geçerli olur ve uygulanmaya devam edilir. 47
    Kat malikleri gerekli gördükleri takdirde, yönetim planında değişiklik yapabilirler. Burada söz konusu olan, zamanla meydana çıkan ihtiyaçlar dolayısıyla yönetim planına yeni hükümler eklenmesi veya planda mevcut olup da uygulamada bazı malikler için açık haksızlık, adaletsizlik teşkil eden hükümlerin değiştirilmesi şeklindeki isteklerdir.48
    Yönetim planının değiştirilmesini talep eden kat maliki, öncelikle kat malikleri kuruluna başvurarak bu talebini bildirebilir.

    634 sayılı Kanunun 27. maddesine göre anataşınmaz kat malikleri kurulunca yönetilir. Yönetim tarzında bu kural tarafından tayin ve tespit olunur. DeğiĢtirilmesi istenen yönetim planı ise yönetim tarzını, kullanma maksat ve Ģeklini gösteren ve bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleĢme hükmündedir. Sözleşmenin değiĢtirilmesi de kat malikleri kuruluna aittir. Davacının kat malikleri kuruluna başvurup bu hususta bir karar almadan doğrudan doğruya hakimin müdahalesini istemeye hakkı yoktur. (Yargıtay 5. H.D. 26.6.1972 E.1972/5498 1972/6300) ARPACI, Abdülkadir, Türk Hukukuna Göre Kat Mülkiyetinde Yönetim, 1984, s.73

    Yönetim planında değişiklik yapılması için önce kat malikleri kurulundan karar alınması, sonra mahkemeye başvurulması gerekir. Doğrudan mahkemeye başvurulamaz. (Yargıtay 5. H.D. 16.02.1986 E.1986/20135 K.1986/20135)
    teriminden öncelikle bir kurul kararı olması gerektiği anlaşılıyordu. Kanunun yeni metninden açıkça yazmıyor olsa dahi, oy teriminden bir kurul kararı olması gerektiğini anlamak mümkündür.
    Kat mülkiyeti kanununun ilk halinde, yönetim planı değişikliği için oybirliği aranıyordu. Oybirliğinden ne anlamak gerekir. Birinci olarak; maliklerden biri, yönetici veya uzman bir kişinin hazırlayacağı taslak metin kat malikleri kurulunun onayına sunulması ve kabul edilmiş yeni yönetim planı tüm kat malikleri tarafından imzalanması anlaşılıyor. İkinci olarak ise; kat malikleri kurul halinde toplanmadan, yeni metninin ayrı ayrı zamanlarda herkes tarafından imzalanması anlaşılıyor.

    Yargıtay, buradaki oybirliğinden ilk anlamı çıkarmıştır. Bu anlam daha doğrudur. Çünkü; ana taşınmazın yönetimi ile ilgili işlerde sorumlu olan tek organ, kat malikleri kuruludur. Ana taşınmazın yönetimini belirleyen en önemli kaynak da, yönetim planı olduğundan dolayıdır ki, böyle bir belgede yapılacak değişiklik kat malikleri kuruluna sunulması, kurulda tartışılmalı ve onaylanmalıdır.
    Yönetim planının değiştirilmesinde oybirliği sağlanamaması halinde, kat malikleri KMK m. 33 gereğince hakimin müdahalesini talep edebilirlerdi.

    Yönetim planının değiştirilmesine ilişkin dava, değişiklik isteğini kabul etmeyen kat maliki veya malikleri tarafından, değişikliği kabul etmeyen kat maliklerine karşı taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılacaktır. Yönetim planı tüm kat maliklerini bağlayan bir belge olduğundan dolayıdır ki, değişikliğe karşı dava açarken sadece olumlu oy kullanmış kat malikleri değil, tüm kat malikleri hasım gösterilmek zorundadır.51 52Eskiden yöneticiyi hasım göstermek mümkün değildi. Ancak artık Kat Mülkiyeti Kanunu‟nun 38. maddesine 5711 sayılı kanun ile eklenen fıkra uyarınca, yönetim planının değişikliğinin iptali için dava açıldığında aynı

    Yönetim planında değişiklik yapılması isteniyorsa Yönetim Kurulu üyeleri değil, bütün kat maliklerinin hasım gösterilmesi gerekir. Genel giderlerin harcanmasında, defterlerin tanziminde usulsüzlük olduğu ileri sürülmüĢse kat malikleri kuruluna baĢvurmadan dava açılabilir. (Yargıtay 5. H.D. 14.01.1980 E.979/6116 K.1980/123) DÖRTGÖZ, Gürsel Öcal, Kat Mülkiyeti, 2008, s.313
    51 Yönetim planının bazı maddelerinde yazılı olan ve iptali istenilen maddelerin içeriği de dikkate alındığında kat maliklerinin hukukunu yakından ilgilendirildiği gözetilerek davada anataĢınmazdaki tüm kat maliklerinin taraf olması gerekir. Bu durumda davalılar dışındaki bütün kat maliklerinin de yöntemince davaya dahil edilip taraf teşkili sağlanmadan işin esası hakkında hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiştir. Yargıtay 18. H.D. 03.03.2009 E.2009/1903 K.2009/2118)

    Yönetim planı hükümlerinin iptaline yönelik davaların bütün kat maliklerine yönetilmesi gerekir. (Yargıtay, 18. H.D. 18.01.2001 E.2000/13316 K.2001/462)
    Ayrıca, istisnai bir durum olarakaynı zamanda hem yönetim planı değişikliği, hem de kurul kararının iptali istenildiğinden dolayı artık yalnızca yöneticide hasım gösterilerek dava açılabilir.

    Kat mülkiyeti kanununda sonradan yapılan değişiklik ile artık yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu gerekmektedir.53 Burada yine bu değişikliğin kurul kararı ile yapılmış olması aranmalıdır. Örneğin; kapı kapı dolaşıp yirmi kat malikinin onaltısından olumlu yönde imza toplamak suretiyle yönetim planı değiştirilemez. Kurulun toplanması gerekir. Çünkü; ana gayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından yönetilir. Yönetim planı da, taşınmazın yönetimine ilişkin hususları düzenlediği içindir ki; yönetim planında bir değişiklik yapılacaksa bu husus kurulda tartışılmalı ve oylamaya sunulmadır.

    Kanunun eski şekli ile yeni şekli arasında önemli bir fark vardır. Kanunun eski metnine göre; oybirliği sağlanamazsa hakime başvurulabiliyordu. Ancak kanunun yeni metninde kat maliklerinin KMK m. 33‟ e göre hakime başvurma haklarının saklı olduğundan bahsedilmiştir. Kanunun bu yeni hükmüne iki anlam vermek mümkündür. Birinci anlama göre; kat malikleri kurulunda beşte dört çoğunlukla karar alındıktan sonra, bu kararı beğenmeyen veya isabetli bulmayan kat maliki hakime başvurabilir ve kararın iptalini talep edebilir. Eğer hakim, bu kararı iptal ederse bu takdirde, kurul baştan karar alır. İkinci anlama göre ise; kat malikleri kurulu karar almak üzere toplandığı halde beşte dört oya ulaşamaması nedeni ile karar alınamaması durumunda kat maliki hakime başvurabilir ve hakimden değişiklik yönünde oy yerine geçecek bir karar vermesini talep edebilir. Bu anlamı şuradan çıkartabiliriz; KMK m. 33/1‟de “kurulca verilen karara razı olmayan kat maliki” denmektedir, yani alınmış bir karara karşı onun iptali için hakimin müdahalesini isteme öngörülmüştür. Ama burada bir kararın alınmaması durumu da menfi bir karar olarak kabul edilip hakimin müdahalesi istenebilir.
    Her iki anlayış tarzının da geçerli olacağını kabul etmek en uygun çözüm tarzı olacaktır.

    Yönetim planı, kat maliklerini bağlayan sözleşme hükmünde bir belge olduğu içindir ki; önemi büyüktür. Bu nedenle azınlığın haklarını da korumak gerekir.
    Ancak burada önemli olan, hâkim müdahalesini talep eden kat maliklerinin haklarını kötüye kullanmamalarıdır. 56 Bu nedenle Yargıtay da, değiştirilmesi istenen hükümlerin, davacılar aleyhine büyük bir haksızlık teşkil edip etmediğinin araştırılmasının gerekli olduğunu belirtmiştir. 57
    Yönetim planının değiştirilebilmesi için, kanun tarafından aranan beşte dört oy oranı başka bir oran olarak kat malikleri tarafından değiştirilemez. Çünkü bu hüküm emredici hüküm niteliğindedir. 5859

    Yönetim planında değişiklik yapılmasına karar veren hakim, bu değişiklikleri bütün kat maliklerinin imzasına mı sunmalıdır? Yargıtay, yönetim planının bazı kat maliklerince imzalanmaması halinde, imza etmemiş kat maliklerine, gerekli ihtar yapılarak bir süre verilmesini ve bu süre sonunda imzalama işlemini yapılmış sayılmasını istemektedir.60
    Ancak bazı hallerde kanun yönetim planında değişiklik yapabilmek için beşte dört oy oranı değil, oybirliğini aramıştır.

    KMK m. 20 uyarınca; yönetim planının genel giderlere katılma ile ilgili hükümlerinde yapılacak değişikliğin oybirliği ile yapılması gerekmektedir. Yargıtay‟a göre; bu maddede kat malikleri arasında başkaca anlaşma olmadıkça cümlesindeki anlaşma sözcüğünden oybirliği ile yapılmış bir anlaşma anlaşılmalıdır.

    (634 s. KMK. m. 28/3 hükmünde, yönetim planının değiĢtirilmesi içim bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu yeterli görülmüş iken, davaya konu yönetim planının iptali istenilen maddesinde yer alan, ‘‘yönetim planının değiĢtirilmesi için bütün kat maliklerinin oybirliği şarttır’’ hükmü yasanın bu kurallarına aykırılık teşkil ettiğinden yönetim planının bu maddesine yönelik olarak iptal kararı verilmesi gerektiğinin gözetilmemesi hatalıdır. (Yargıtay 18. H.D. 10.06.2002 E.2002/5684 K.2002/6601)

    KMK m.24/2 uyarınca “ ana gayrimenkulün kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir ” diyerek burada da yönetim planı değişikliği ancak oybirliği ile yapılabilmesinin mümkün olduğu belirtilmiştir.

    KMK m. 44‟ün a ve b bentlerinde belirtildiği üzere; ana gayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24. maddenin 2. fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı ve ilavesi için ve ana gayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, yeniden belirlenmesi için yönetim planına hükümler konulacak ise, 45. maddede belirtilen ana gayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya ana yapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri konularındaki yönetim planı değişikleri için oybirliği aranacaktır. 65
    Ayrıca belirtmek gerekir ki; Kat Mülkiyeti Kanunu‟nun 42. maddesine 01.07.2005 tarih ve 5378 sayılı Kanunla 2., 05.02.1992 tarih ve 3370 sayılı kanunla 3. ve 4. ek fıkralar eklenmiştir. Bu düzenlemelere göre;
    biçimde değiĢtirilmedikçe, ortak giderlerin hesaplanması bakımından geçerli olacaktır. (Yargıtay 18. H.D. 01.12.2008 E.2008/9229 K.2008/12777)

    Uyuşmazlık mesken niteliğindeki bağımsız bölümün avukatlık bürosu olarak kullanımını yasaklayıcı bir hükmün yönetim planında bulunması halinde, kat maliklerinden izin alınmadan avukatlık bürosu olarak kullanılıp kullanılamayacağı noktasında toplanmaktadır. Yönetim planı, yönetim tarzını, kullanma maksat ve Ģeklini düzenleyen ve tüm kat maliklerini bağlayan sözleĢme hükmündedir. Yönetim planında, meskenin diğer bir Ģekilde kullanılması kat maliklerinin oybirliği ile karar vermeleri Ģartına bağlanmıĢtır. Somut olayda yönetim planında, meskenin büro olarak kullanılması konusunda oybirliğiyle alınmıĢ bir karar bulunmadığından davanın reddi gerekir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 20.12.2002 E.2002/18-772 K.2002/1090)
    65 DAYLIK, Kadir, Kat Mülkiyeti Hukukunda Yönetim Planı, 2007, s. 162
    18
    “Özürlülerin yaşamı için zorunluluk göstermesi halinde, proje tadili kat maliklerinin en geç üç ay içerisinde yapacağı toplantıda görüşülerek sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karara bağlanır.” (Ek Fıkra 2)
    “Kat maliklerinden birinin isteği ile ortak kaloriferle olan ısınmanın doğalgaz kullanmak maksadıyla ferdi ısınmaya dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.” (Ek Fıkra 3)
    “Ortak kaloriferle olan ısınmanın ferdi ısınmaya dönüştürülmesine karar verilmesi halinde yönetim planının bu karara aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır ve bu konuda yapılacak ortak işlerin giderleri arsa payı oranına göre ödenir.”(Ek Fıkra 4)
    Yönetim planında özürlülerin yaşaması için zorunluluk gösteren proje tadilatı ve kaloriferle ısınmadan doğalgaz kullanmak maksadıyla ferdi ısınmaya dönüştürülmesi için yapılacak değişikliklerde beşte dört oy çoğunluğu aranmayacak, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu yeterli olacaktır. Demek ki bu hallerde, değişikliği talep eden kat maliklerinin hem sayı olarak hem de arsa payı olarak üstün olmaları gerekmektedir.
    Kat Mülkiyeti Kanunu‟nun 31. maddesi uyarınca; ana gayrimenkulde birden fazla bağımsız bölümü olan kat maliki her bağımsız bölüm için bir oy hakkına sahiptir. Ancak sahip olduğu bağımsız bölüm sayısı ne olursa olsun sahip olacağı oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz. Bu kural oy hesabı yaparken göz önünde bulundurulmalıdır.
    Şayet, yönetim planında sonradan bir değişiklik yapılmışsa bu takdirde yapılan bu değişiklik tüm kat maliklerini, onların küllü ve cüz‟i haleflerini, yönetici ve denetçileri bağlar. Kat mülkiyetine geçilmiş bir yapıdan konut veya işyeri alan kimsenin bu ana yapının yönetim planına bakarak nasıl yükümlülükler altına girdiğini bilmesi gerekir, bu nedenledir ki; değişikliğe uğrayan yönetim planının tapu kütüğüne bildirilmesi gerekir. 66
    66 Yönetim planına iliĢkin değiĢiklikleri yapma görevi, kat malikleri kuruluna aittir. Yapılan değiĢikliklerin tapu kütüğündeki beyanlar hanesine iĢletilmesi de bu görev kapsamında olup, mahkeme, yönetim planının değiĢtirilmesine ve tapuya tesciline iliĢkin karar veremez.
    19
    Değiştirilmiş yeni yönetim planı tapu idaresine verilir. Değişiklik tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün açıklama hanesine yazılır. Kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.67
    Yasa da külli haleflerin yapılan değişiklikler ile bağlı olacağı yazmasaydı bile, külli halefler bu değişikliklerle bağlı olurlardı. Çünkü onlar zaten seleflerin hukuki durumunu olduğu gibi iktisap ederler. 68Peki yönetim planında yapılan değişiklikler tapunun beyanlar hanesinde gösterilmemişse, cüz‟i halefler bu değişiklikle bağlı olacaklar mıdır? Doktrindeki bazı yazarlara göre, değişikliğin tapunun beyanlar hanesinde gösterilmesi, sadece bilgilendirici niteliktedir. Cüz‟i halefler, bu beyan tapuya işaret edilmese dahi, yapılan değişiklikle bağlıdırlar. Ancak, yapılan değişiklik emredici kurallara, hakkaniyet ilkelerine aykırı ise cüz‟i halefler 33. maddeye göre bunun iptali için dava açabilir ve bu dava bir zamanaşımı süresine de tabii tutulmamıştır.69 Aynı görüşte olan diğer bazı yazarlara göre ise; beyanlar hanesine kayıt kurucu unsur değildir, teknik anlamda aleniyet sağlamaz, sadece açıklayıcı bir etkisi vardır. Dolayısı ile bu kayıt yapılmasa da yönetim planı ve değişikliklerin KMK madde 28/4. fıkrasındaki bağlayıcılıklarına halel gelmez. Zira burada kanundan doğan eşyaya bağlı bir borç olması sebebi ile cüz‟i ve küllü halefler yönetim planı ile bağlıdırlar. 70Doktrindeki diğer bazı yazalar ise zaten, yönetim planının sonraki maliklere bağlayıcı etkisi, beyanlar hanesine yapılacak kayıtla gerçekleşir. 71
    Yönetim planı değişikliğinin iptali için dava açıldığında, hakim iptal ettiği hükmün yerine yenisini koyamayacaktır. Çünkü, bu görev ve yetki kat maliklerine aittir. 72
    67 HATEMĠ/SEROZAN/ARPACI, EĢya Hukuku, 1991, s.186
    68 AYBAY, Aydın/ SANAL Nezihi Açıklamalı- Ġçtihatlı Kat Mülkiyeti Kanunu, 1983, s.136
    69 ERTAġ, ġeref, Yeni Türk Medeni Kanunu Hükümlerine Göre EĢya Hukuku, 2005, s,432
    70 ARPACI, Abdülkadir, Yeditepe Üniversitesi 2006 Bahar Dönemi EĢya Hukuku II Ders Notları, Bkz. Aynı görüĢte OĞUZMAN M. Kemal/ SELĠÇĠ Özer/ ÖZDEMĠR- OKTAY Saibe, EĢya Hukuku, 2004, s.513 bkz. Aynı görüĢte AYBAY, Aydın/ SANAL Nezihi Açıklamalı- Ġçtihatlı Kat Mülkiyeti Kanunu, 1983, s.136
    71 TEKĠNAY,Selahattin Sulhi, Kat Mülkiyeti(EĢya Hukuku II) ,1991, s.105
    72 PULAK, T. Murat, Kat Mülkiyeti Kanunu ,s.341
    20


    VII- YÖNETİM PLANININ İPTALİ
    Kat maliklerinin yönetim planını iptal edilebilmeleri mümkün değildir. Çünkü; kanun kat maliklerine sadece yönetim planını değiştirebilme yetkisi vermiştir, iptal edebilme yetkisi tanımamıştır. Kat maliklerinin var olan yönetim planını “bu taşınmaz Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre yönetilir” şeklinde tek bir maddeden ibaret bir yönetim planı şeklinde değiştirmeleri durumunda ise, yönetim planının gizli iptalinden söz edilir.
    Yönetim planının dava yoluyla kısmen de olsa iptal edilip edilemeyeceği hususu ise tartışmalıdır. Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme hükmünde bir belgedir. Kanun yönetim planındaki hükümler ile ilgili olarak kat maliklerinin m. 33 uyarınca değişiklik istemi ile hakime başvurabilmesi ile sınırlı tutmuştur. Sözleşme serbestisi ilkesi gereği, yönetim planı hükümlerine müdahale etmemek gerekir. Ancak, gerek Anayasa‟daki gerekse Borçlar Hukuku‟ndaki hükümler gereğince, sözleşme serbestliği sınırsız değildir. Bu nedenle, yasanın emredici hükümlerini ihlal eden yönetim planı hükümleri iptal edilebilir. 73
    VIII- YÖNETİM PLANININ BAĞLAYICILIĞI
    Yönetim planı, sadece onu imzalayan kat maliklerini değil, onların külli ve cüz‟i haleflerini de bağlamaktadır (KMK m. 28/4). Bağımsız bölümü, yönetim planı yapıldıktan sonra iktisap eden kimse de bu yönetim planı ile bağlıdır. Burada sözleşmelerin üçüncü kişilere karşı da etkili olabildiği istisnai hallerden biri söz konusudur.74
    Yönetim planının bu genel bağlayıcı niteliği, Kat Mülkiyeti Kanunu‟nun 28. maddesinin 1. fıkrasında belirtilmiş olan hususlarla sınırlı olmasını gerektirir. Birinci fıkra kapsamında olmayan bir husus, yönetim planında yer alıyorsa, bu husus sadece yönetim planını imzalamış bulunan kat maliklerini bağlar, onların cüz‟i haleflerini
    73 Bkz. Aynı görüĢte (Yargıtay 18. H.D. 14.6.1999 E.1999/6211 K.1999/7670) ARPACI, Abdülkadir, Kat Mülkiyeti Kanunu ve Açıklaması. 2002, s. 115)
    74 TEKĠNAY,Selahattin Sulhi, Kat Müliyeti(EĢya Hukuku II) ,1991, s.102
    21
    bağlamaz. Çünkü, cüz‟i halefler taraf olmadıkları bir sözleşmeden kanun gereği bağlıdırlar. Bu durumda, bu sözleşmenin içeriğinin, yasa hükmü ile sınırlı konulara ilişkin olması gerekir.
    Külli halef deyiminden, ölüm halinde ölenin yerini alacak olan kanuni mirasçılar anlaşılmaktadır. Cüz‟i halef deyiminden ise, sonraki malikler ve sınırlı ayni hak sahipleri anlaşılmaktadır. Ayrıca, teknik anlamda cüz‟i halef olmamakla birlikte KMK m. 18‟den dolayı, şahsi hak sahipleri de yönetim planı hükümleri ile bağlıdırlar (bağımsız bölümlerden kira, intifa, sükna, ariyet sözleşmesine ve hakkına dayanarak kat malikleri adına sürekli olarak yararlanan kişiler) . 75
    Yönetici ve denetçiler de yönetim planı hükümleri ile bağlıdırlar. Kat Mülkiyeti Kanunu‟nun 41. maddesinin üçüncü fıkrasına göre denetçi ve denetim kurulu kat malikleri arasından seçilmek zorunda olduklarından dolayı, bu kişiler zaten kat maliki olmaları nedeniyle yönetim planı hükümleri ile bağlıdırlar.
    Yönetici, kat malikleri arasından seçilebileceği gibi, dışarıdan da seçilebilir. Her iki halde de yönetici, yönetim planı hükümleri ile bağlıdır.
    Yönetim planının bağlayıcılığı süreklidir. Ana gayrimenkulün kat mülkiyetine bağlı yaşamı süresince, değiştirilmediği sürece yönetim planı geçerli ve bağlayıcı olacaktır.
    Yönetim planının bağlayıcı olabilmesi için, yasal unsurları taşıyan nitelikte olması gerekir. Tüm kat malikleri tarafından kabul edilmemiş bulunan bir yönetim planı geçerli olmayacağı gibi, bağlayıcı da olmaz. Kanunda belirtilen usule uyulmadan gerçekleştirilen yönetim planı değişikliklerinin de bağlayıcılığı yoktur. Yönetim planında yer alan hükümler kanuna aykırı olduğu takdirde geçerli ve bağlayıcı olmaz.
    Yönetim planı emredici hükümlere aykırı olmamak şartıyla, yedek hukuk kurallarına aykırı olsa da, gene bağlayıcı etkisini sürdürecektir.
    IX- SONUÇ
    Yönetim Planı Kat Mülkiyeti Kanununda düzenlenmiştir. Ana taşınmazın yönetimi ve işletmesi ile ilgili hususlarda bakılacak olan ilk kaynak, yönetim planıdır. Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde ise, öncelikle özel hüküm bulunması sebebiyle Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri uygulanacaktır. Hüküm bulunmayan hallerde ise, genel hüküm niteliğindeki genel kanun hükümlerine gidilecektir.
     

Sayfayı Paylaş